不動産問題

次のような方は、是非、
弁護士壇一也にご相談ください。

  1. 賃借人が賃料や地代を支払ってくれない。
  2. 現在の賃料が相場に比べて、安すぎる、または高すぎる。
  3. 賃料不払を理由に建物や土地を返してもらいたい。
  4. 賃借人が勝手に物件を第三者に使用させるなどしており、契約違反があるから、建物や土地を返してもらいたい。
  5. 賃借人に契約違反はないけど、貸している建物や土地を返してもらいたい。
  6. 建物や土地を貸そうと思っているけど、後々揉めないように契約をきちんと交わしたい。
  7. 建物を建てたけど、施主(注文者)が請負代金を払ってくれない。/ 建物を売ったけど、買主が売買代金を払ってくれない。
  8. 建物を建てたけど、建物に欠陥がある。/ 建物を買ったけど、建物に欠陥がある。
  9. そのほか、不動産にまつわるトラブルがある。

1. 建物や土地の賃貸借に関するトラブル

賃貸借契約書

1-1. 賃料や地代を巡るトラブル

1-1-①. トラブルの種類

  1. 賃料や地代を支払ってもらえない、という滞納賃料を巡るトラブルは、大家さんにとっては深刻な悩みになると思います。以下「滞納賃料問題」といいます。
  2. 賃料や地代が相場に比べて、高すぎるまたは安すぎるという問題は、大家さんのみならず、借主にとっても発生しうる問題です。以下「賃料増減問題」といいます。

1-1-②. 滞納賃料問題

  1. 何よりも素早い滞納賃料の請求が必要

    賃料の滞納が発生した場合、それがたとえ1か月分であっても、できるだけ早くその滞納賃料を支払うように請求する必要があります。

    一般的に滞納賃料が増えれば増えるほど、その回収は困難になります。特に、賃借人にとって賃料は自分が寝泊まりをする生活の場所についての支払です。そのため、通常は、賃料の支払はそのほかのどんな支払にも優先して行われるものです(支払をしなければ生活の場所を失うからです)。その意味では、1か月分であっても滞納賃料が発生した場合は、賃借人の経済状態がかなり悪化している証拠といっても過言ではありません。
    そのため、賃料の滞納が発生した場合には、早急にその支払を求めるようにしてください。

  2. 請求方法はできれば形に残る方法で行うのが好ましい。

    では、滞納賃料の請求はどのように行えばよいのでしょうか。
    数多くの滞納賃料問題を扱ってきた弁護士の立場から言えば、できるだけ形に残る方法で行うのが好ましいです。
    理由は、後述するとおり、賃料の滞納が重なってきて、退去を求めることになった場合に、大家さんが滞納賃料の支払をきちんと求めていたことは有力な証拠になるからです。

    では、形に残る方法とはどのようなものでしょうか。
    できれば配達証明付きの内容証明郵便によることをお勧めします。
    ただし、これには手間と若干の費用がかかりますので、滞納賃料の額が1か月程度であれば、メールや普通の手紙、口頭で請求してそれを手帳などにメモしておくことでも問題ないかと思います。

  3. お困りの大家さんは弁護士にご相談ください。

    以上が滞納賃料問題が発生した場合の一般的な対処方法になります。

    もっとも、事案によっては異なる対処が必要になることもあります。弁護士壇一也は賃料保証会社や不動産会社の顧問もしており、数多くの事案を取り扱い解決に導いてきました。

    その経験と実績をもとに、適切なアドバイスをいたしますので、遠慮なくご相談ください。

1-1-③. 賃料増減問題

  1. 大家さんからは賃料増額請求

    賃料が相場に比べて割安と考えられる場合、大家さん(賃貸人)は、賃借人に対し、賃料を△万円増額してほしいと請求することができます。これを賃料増額請求といいます。

  2. 賃借人からは賃料減額請求

    賃料が相場に比べて割高と考えられる場合、賃借人は、賃貸人に対し、賃料を△万円減額してほしいと請求することができます。これを賃料減額請求といいます。

  3. 賃料増額請求や賃料減額請求のためには相応の根拠が必要

    とはいっても、一度、契約で取り決めた賃料を変更する以上は、相応の根拠が必要になります。

    借地借家法という法律では、賃料が、土地もしくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったとき、に賃料増減額請求をできるとされています。

  4. お困りの方は弁護士にご相談ください。

    以上が賃料増減問題についての考え方になります。

    もっとも、事案によっては異なる対処が必要になることもあります。弁護士壇一也は賃料保証会社や不動産会社の顧問もしており、数多くの事案を取り扱い解決に導いてきました。

    その経験と実績をもとに、適切なアドバイスをいたしますので、遠慮なくご相談ください。

1-2. 建物や土地の明け渡しを巡るトラブル

1-2-①. トラブルの種類
  1. 滞納賃料問題が深刻化した場合には、大家さんとしては賃貸借契約を解除して、建物や土地の明渡しを求めざるを得ません。以下「賃料不払による明渡問題」といいます。
  2. 賃借人が勝手に物件を第三者に転貸している、契約で定めた目的以外で物件を使用しているなど、契約に違反する形で賃借人が物件を使用している場合にも、建物や土地の明渡しを検討せざるを得ない場合があります。以下「その他の契約違反による明渡問題」といいます。
  3. 賃借人に契約違反がない場合であっても、大家さんが建物や土地を明け渡してほしいと考える場合があります。そのような場合には立退料の支払を前提として明渡交渉を行う必要があります。以下「立退料問題」といいます。

1-2-②. 賃料不払による明渡問題

  1. 契約書に記載しているだけではダメ。

    賃貸借契約書の中には、「1か月分でも賃料を支払わなかったら賃貸借契約を解除し、物件を明け渡さなければならない」と書いてあることがあります。そして、それに納得して賃借人がサインをしたのだから、賃料を1か月分でも滞納したら明け渡さなければならないと考えるのも、契約自由の原則からすれば、無理からぬものと言えます。

    しかし、建物や土地の賃貸借契約は、基本的には長く続いていくことが前提となります。しかも、賃借人はそこで長い間生活し、または事業を行っていくことを前提としています。

    そのため、裁判所は、契約違反があってもそのことから直ちに賃貸借契約の解除を認めるわけではありません。裁判所は、賃貸人と賃借人との間の信頼関係が破壊されたと認められる場合に限って、賃貸借契約の解除を認めることになります。
    その意味では、賃貸借契約書に記載していることに賃借人が違反しているから契約解除というのは必ずしも通用するわけでないということになります。

  2. どのような場合に信頼関係の破壊があったと認められるのか?

    裁判所は、次のような要素を総合的に考慮して、信頼関係の破壊があったかどうかを検討します。

    1. ①契約違反等の内容や程度
    2. ②契約違反等により賃貸人が被る不利益
    3. ③解除により賃借人が被る不利益
    4. ④解除に至る経緯
    5. ⑤契約書上の解除に関する定めの有無及び内容等

    そのため、滞納賃料問題でどのような場合に賃貸借契約を解除できるかは一概には判断できません。

    ただし、一般的には3か月分程度の賃料不払があって期限を定めてその支払を求めたにもかかわらず、支払がなされない場合には、裁判所も信頼関係の破壊を認めて、賃貸借契約の解除を認める傾向にあります。

  3. お困りの方は弁護士にご相談ください。

    以上が賃料不払による明渡問題が発生した場合の一般的な対処方法になります。

    もっとも、事案によっては異なる対処が必要になることもあります。弁護士壇一也は賃料保証会社や不動産会社の顧問もしており、数多くの事案を取り扱い解決に導いてきました。

    その経験と実績をもとに、適切なアドバイスをいたしますので、遠慮なくご相談ください。

1-2-③. その他の契約違反による明渡問題

  1. 契約書に記載しているだけではダメ。

    賃貸借契約書の中には、「無断転貸をした場合には賃貸借契約を解除し、物件を明け渡さなければならない」と書いてあることがあります。そして、それに納得して賃借人がサインをしたのだから、無断転貸をしたら明け渡さなければならないと考えるのも、契約自由の原則からすれば、無理からぬものと言えます。

    しかし、建物や土地の賃貸借契約は、基本的には長く続いていくことが前提となります。しかも、賃借人はそこで長い間生活し、または事業を行っていくことを前提としています。

    そのため、裁判所は、契約違反があってもそこから直ちに賃貸借契約の解除を認めるわけではありません。裁判所は、賃貸人と賃借人との間の信頼関係が破壊されたと認められる場合に限って、賃貸借契約の解除を認めることになります。
    その意味では、賃貸借契約書に記載していることに賃借人が違反しているから契約解除というのは必ずしも通用するわけでないということになります。

  2. どのような場合に信頼関係の破壊があったと認められるのか?

    裁判所は、次のような要素を総合的に考慮して、信頼関係の破壊があったかどうかを検討します。

    1. ①契約違反等の内容や程度
    2. ②契約違反等により賃貸人が被る不利益
    3. ③解除により賃借人が被る不利益
    4. ④解除に至る経緯
    5. ⑤契約書上の解除に関する定めの有無及び内容等

    そのため、契約違反問題でどのような場合に賃貸借契約を解除できるかは一概には判断できないと言わざるを得ません。

    そこで、無断転貸の事例では、次のことに留意する必要がります。

    賃貸人の立場からすれば、無断転貸により賃貸人が不利益を被っていること(不利益を被る可能性が高いこと)、賃借人に対し無断転貸を中止するように求めていたにもかかわらずそれが改善されないことなどを積極的に主張立証していく必要があります。

    一方で、賃借人の立場からすれば、賃借人と転借人は親族の関係にあるなど非常に近い関係にあり、賃借人が物件を使用していることに変わりがないなど賃貸人に実質的な不利益を及ぼしているわけではないこと、賃貸人も転借人が物件を使用していることを知りながら反対の意見を述べなかったことなどを積極的に主張立証していく必要があります。

  3. お困りの方は弁護士にご相談ください。

    以上が契約違反による明渡問題が発生した場合の一般的な対処方法になります。

    もっとも、事案によっては異なる対処が必要になることもあります。弁護士壇一也は賃料保証会社や不動産会社の顧問もしており、数多くの事案を取り扱い解決に導いてきました。

    その経験と実績をもとに、適切なアドバイスをいたしますので、遠慮なくご相談ください。

1-2-④. 立退料問題

  1. 不動産を貸したら簡単には返してもらえない。

    建物や土地を第三者に貸した場合には、一定の場合を除いて、賃借人が同意しない限り、その返還を求めることはできないと考えなければなりません。たとえば、契約書で2年契約などと契約期間を定めていても、借地借家法という法律で、その契約期間の定めはあまり意味のないものとされているからです。

    そのため、昔から建物や土地を第三者に貸す場合には、簡単には返してもらえないことを覚悟して貸さなければならないといわれてきました。

  2. 「正当の事由」が認められれば、返してもらうことができる。

    一方で、借地借家法という法律では、賃貸借契約の解約申し入れについて「正当の事由」が認められる場合には、賃借人がその解約に納得がいかない場合であっても、契約は終了し、建物や土地を返してもらうことができると定めています。

  3. どのような場合に「正当の事由」が認められるのか。

    たとえば、建物に関しては借地借家法で次のように定められています。

    1. ①賃貸人と賃借人が建物を必要とする事情
    2. ②建物の賃貸借に関する従前の経過
    3. ③建物の利用状況及び建物の現況
    4. ④立退料などの財産上の給付

    これらの要素を検討のうえで、「正当の事由」が認められる場合には、賃貸人は、賃借人に対し建物の返還を求めることができるということになります。

    もっとも、これらの要素は曖昧なものであるため、最終的には④の立退料をどの程度提示するかで解決が左右されることも少なくありません。

  4. お困りの方は弁護士にご相談ください。

    以上が立退料問題についての一般的な対処方法になります。

    もっとも、事案によっては異なる対処が必要になることもあります。弁護士壇一也は、不動産会社の顧問もしており、これまで多数の立ち退き案件を取り扱い、解決に導いてきました。

    その経験と実績をもとに、適切なアドバイスをいたしますので、遠慮なくご相談ください。

1-2-⑤. 後々揉めないための賃貸借契約書

  1. 契約書の作り方次第では、期間限定で貸すことも認められている。

    上記のとおり、建物や土地を貸した場合には、簡単には返してもらえないことを覚悟しなければなりません。

    しかし、それでは不都合なこともあるということで認められているのが定期賃貸借契約です。

    たとえば、建物を買って住んでいたけど、転勤のため3年間住むことができなくなった場合に、3年間限定で他の人に貸すことでそこから賃料収入を得たいと考える人もいるでしょう。このような場合には、定期建物賃貸借契約を締結することで、3年後には必ずこの建物を返してもらうことができるのです。

  2. お困りの方は弁護士にご相談ください。

    定期賃貸借契約を締結するためには、法律で求められる一定の条件を満たしておく必要があります。また契約を締結した後も、契約に関し一定の管理も必要になります。弁護士壇一也は、これまで多数の賃貸借契約書の作成やチェックを行ってきました。

    その経験と実績をもとに、適切なアドバイスをいたしますので、遠慮なくご相談ください。

2. 不動産の建設や売買に関するトラブル

不動産の建設や売買に関するトラブル

2-1. 請負代金や売買代金の支払を巡るトラブル

2-1-①. 請負代金の支払を巡るトラブル

建物を建てたけど、工期が遅れた、欠陥があるなどの理由をつけて請負代金を支払ってくれない、というトラブルは少なくありません。

そのような場合には、支払拒否の理由がただの難癖に過ぎないのか、相応の理由があるのかなどによって対応方法も異なってきます。

弁護士に早期にご相談いただくことで、どのように施主と交渉すべきか、弁護士が介入すべき案件なのかなどについて的確なアドバイスを受けることができます。弁護士壇一也はこのような案件についての経験も豊富ですので、遠慮なくご相談ください。

2-1-②. 売買代金の支払を巡るトラブル

建物や土地を売ったけれど、欠陥があるなどの理由をつけて売買代金を支払ってくれない、というトラブルも少なくありません。

そのような場合には、支払拒否の理由がただの難癖に過ぎないのか、相応の理由があるのかなどによって対応方法も異なってきます。

護士に早期にご相談いただくことで、どのように買主と交渉すべきか、弁護士が介入すべき案件なのかなどについて的確なアドバイスを受けることができます。弁護士壇一也はこのような案件についての経験も豊富ですので、遠慮なくご相談ください。

2-2. 建物や土地の欠陥を巡るトラブル

建物を建てたけど、

・設計図とは異なっている。

・欠陥があり、怖くて住めない

などのトラブルも少なくありません。

そのような場合には弁護士に早期にご相談いただくことで、どのように業者と交渉すべきか、弁護士が介入すべき案件なのかなどについて的確なアドバイスを受けることができます。弁護士壇一也はこのような案件についての経験も豊富ですので、遠慮なくご相談ください。

3. そのほかの不動産トラブル

そのほかの不動産トラブル

敷金を巡るトラブル、仲介手数料を巡るトラブル、マンションの管理組合におけるトラブルなどお困りの方は遠慮なくご相談ください。

4. 不動産問題についての着手金及び報酬金(税抜)

4-1. 不動産の賃貸借に関する問題

事件の種類 着手金 報酬金
建物明渡請求+賃料回収請求 15万円 (建物明渡時)15万円
(賃料回収時)回収額の10%
賃料回収請求のみ 請求賃料等の1ヶ月分(ただし、交渉時の最低額は5万円、訴訟時の最低額は10万円となります) 賃料回収額の20%
その他複雑な建物明渡請求等 20万円~ 20万円~

※ご依頼の内容によっては、必ずしも上記を適用できない場合もございますのでご了承ください。

4-2. 不動産の請負工事または売買に関する問題

事件の種類 着手金 報酬金
請負代金や売買代金の請求 請求額の3~8% 回収額または支払を
免れた額の6%~16%

※ご依頼の内容によっては、必ずしも上記を適用できない場合もございますのでご了承ください。

※着手金については、300万円以下の部分が8%、300万円を超え3000万円以下の部分が5%、3000万円を超える部分が3%となります。

※報酬金については、300万円以下の部分が16%、300万円を超え3000万円以下の部分が10%、3000万円を超える部分が6%となります。