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2018年09月10日

コラム

【賃貸借契約:建物明渡請求①】賃貸人(大家さん)はどのような場合に賃借人との契約を終了させることができるのか。

こんにちは!福岡の弁護士の壇一也です。

今回からは、建物賃貸借契約について、ご説明したいと思います。

建物賃貸借契約とは、戸建てやマンション、アパートなどの建物を他人に有料で使用させる契約のことです。

今回は、建物を貸している人(法律的には「賃貸人」といいます)は、どのような場合に契約を終了させて、建物を借りている人(法律的には「賃借人」といいます)に出て行ってくれということができるのかについて簡単にご説明します。

「契約」の意味

賃貸借契約は「契約」です。

「契約」という以上は、これを締結した当時の内容をお互いが守らなければなりません。通常は「契約書」という書面にその内容がまとめられています。その書面にまとめられた内容をお互いが守らなければならないということです。

そのため、賃貸人の都合だけで、一方的に契約を終了させて、賃借人に出て行ってもらうことはできません。

賃貸借契約を終了させることができるのはどのような場合か?

では、賃貸人は、どのような場合に賃貸借契約を終了させて、賃借人に出て行ってもらうことができるのでしょうか。それは主に次のような場合です。

賃借人に契約違反がある場合

たとえば、賃借人が家賃を支払わない場合や契約内容に違反して第三者に又貸ししている場合など、賃借人が契約に違反する行為をしており、それを是正しない場合には、賃貸人は、賃貸借契約を解除して、賃借人に出て行ってもらうことができます。

賃貸人からの契約終了の申入れに「正当事由」が認められる場合

賃借人に契約違反がなくても、賃貸人から賃借人に対し、賃貸借契約を終了させたいと告げる場合があります。

たとえば、建物が老朽化していて建て替える必要がある場合や、家族の都合で賃貸している建物を自分で使用する必要がある場合などです。

このような場合には、法律的には「解約の申入れ」や「契約の更新拒絶の通知」をすることで、賃貸借契約を終了させることができる場合があります。

ただし、このような場合に無条件で賃貸借契約を終了させることができるわけではありません。それは賃借人の都合もあるからです。

法律的には、立ち退きを求める「正当事由」がなければいけないとされています。

賃借人もその建物を使用し続ける必要がある場合には、通常は「立退料」を支払うことで「正当事由」があると認められることが通常です。

契約期間が満了した場合には賃貸借契約は終了するのか?

通常は、最初の契約を締結するときに、賃貸する期間を2年とか定めることが多いと思います。

では、この2年が経過した場合には、賃貸借契約は終了するのでしょうか。

その答えは、基本的にはNOです。

建物は生活や事業の本拠ですので、通常は、賃借人は、その建物を長く使用することを想定しています。

このような特色があることから、建物賃貸借契約は、期間の満了で当然に終了することはなく、通常は契約が更新されることになります。


 

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