【賃貸借契約：建物明渡請求、立退き交渉②】賃料を支払わない賃借人に対し賃貸人（大家さん）はどのように対応すべきか（福岡の弁護士による無料相談受付中です）。

こんにちは！福岡の弁護士の壇一也です。

前回に引き続き建物賃貸借契約について、ご説明したいと思います。

今回は、賃借人が賃料を支払ってくれない場合に、賃貸人は、どのような対応をすべきかをご説明します。

第１ステップ

当たり前のことですが、賃借人に対し、未払賃料を支払うように求めることになります。

この場合には、具体的な期限を区切って支払うことを求めなければなりません。

たとえば、「（5日後の）11月15日までに未払賃料10万円全額を支払ってください。」と伝えるべきです。

そして、賃貸人の方で、11月15日までに支払われたかどうかを確認してください。もし、支払われていない場合には、直ちに支払いができなかった理由などを確認し、賃借人に対し再度支払いを求めるべきです。

一般論として、賃料を支払わない人でも、当たり前ですが「賃料は支払わなければならない」と考えています。それが何らかの理由で支払えない場合に、賃貸人から支払を求め続けないと、賃借人は、いつの間にか「支払わないことが当たり前の感覚になったり」「（未払賃料額が大きくなっていくと）どうせ全額を支払うことはできないから支払うことに消極的な感覚になる」人も少なからずおられるように思えます。

その意味では、賃貸人は、未払が発生した場合には、強くその支払いを求め続けなければなりません。

第２ステップ

第１ステップを経ても、賃借人が賃料を支払ってくれない場合には、できるだけ早い段階で、弁護士に相談して未払賃料を請求していただくことをお勧めします。

そして、弁護士からは、①未払賃料の支払い、②それを支払わない場合には賃貸借契約を解除するということを求める文書を配達証明付きの内容証明郵便で送付することになります。

一般的には、弁護士から内容証明郵便が届くと、未払賃料全額を支払う人や、全額を支払えなくても分割で支払うことから待ってほしいなどと、それなりに誠意ある対応をとる賃借人も少なくありません。

第３ステップ

第２ステップを経ても、未払賃料を支払わない賃借人がいる場合には、できるだけ早い段階で、賃貸約契約の解除と建物の明け渡しを求めるために訴訟を提起していただくことをお勧めします。

一般論としては、未払賃料が3カ月分となった場合には、賃貸借契約を解除することができます（2カ月でも可能な場合もあります）。

訴訟を提起すれば、賃借人から自ら退去することを申し出てきたり、滞納賃料を全額支払うことから退去はしたくないと回答してくる賃借人が現れるなど、大きな変化を期待できることが少なくありません。

弁護士壇一也は、賃料滞納者に対する建物明渡交渉や訴訟手続を数多く扱っております。

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